Sondereigentumsverwaltung

Bei der WEG-Verwaltung und der Sondereigentumsverwaltung handelt es sich um entgeltliche Geschäftsbesorgungen mit dienstvertraglichen Elementen nach § 675 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dennoch unterscheiden sich beide Fälle der Hausverwaltung für Vermieter einer Immobilie voneinander:

• Bei der WEG-Verwaltung findet eine Betreuung und Überwachung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft statt.
• Die Sondereigentumsverwaltung dagegen ist ein Sonderfall der Mietverwaltung. Sie erstreckt sich auf die Vermietung, Durchführung und Abwicklung von Mietverhältnissen hinsichtlich einer Eigentumswohnung. Der Eigentümer ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

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WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung haben verschiedene Rechtsgrundlagen

Für die Verwaltung von Wohnungseigentum gilt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Danach umfasst das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümer das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die kein Sondereigentum (Eigentumswohnungen) oder kein Eigentum eines Dritten sind, § 1 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Für die Betreuung und Überwachung des Gemeinschaftseigentums ist der WEG-Verwalter zuständig, § 20 Abs. 1 WEG. Seine Aufgaben und Befugnisse ergeben sich im Wesentlichen aus §§ 24, 27, 28 WEG, der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung und dem Verwaltervertrag.

Dagegen findet das Wohnungseigentumsgesetz auf die Sondereigentumsverwaltung Berlin keine Anwendung. Die Pflichten und Rechte des Sondereigentum-Verwalters für die Vermietung sowie Durchführung, Abwicklung und Buchhaltung von Mietverhältnissen einer Eigentumswohnung beruhen überwiegend nur auf dem Verwaltervertrag.

 

Unterschiedliche Voraussetzungen für die Hausverwaltung

Der erste wesentliche Unterschied zwischen der WEG-Verwaltung und der Sondereigentumsverwaltung besteht bereits in den Voraussetzungen für das Amt des Verwalters. Denn die WEG-Verwaltung kann für die Wohnungseigentümergemeinschaft nur tätig werden, wenn

• von den Eigentümern auf der Eigentümerversammlung durch mehrheitlichen Beschluss der WEG-Verwalter bestellt wird
• der Verwaltervertrag beziehungsweise dessen wesentliche Eckpunkte wie Vergütung und Laufzeit auf derselben Versammlung mehrheitlich beschlossen werden.

Dabei handelt es sich bei der Bestellung und dem Vertragsschluss um zwei eigenständige Rechtsakte, die grundsätzlich zu trennen sind. Das gilt ebenso für die Abberufung des WEG-Verwalters sowie für die Kündigung beziehungsweise Auflösung des Verwaltervertrags.

Bei der Verwaltung des Sondereigentums hingegen entfällt das Konstrukt der zwei eigenständigen Rechtsakte. Maßgeblich ist hier für die Einsetzung des Sondereigentumsverwalters allein der Abschluss eines Verwaltervertrags zwischen dem Eigentümer einer Wohnung und dem Verwalter. Ebenso richtet sich die Beendigung des Verwalteramts lediglich nach der Kündigung einschließlich Auflösung des Verwaltervertrags.

 

WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung erfüllen teilweise unterschiedliche Aufgaben

Aufgrund der Verschiedenheit zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum erfüllen die WEG-Verwaltung und die Sondereigentumsverwaltung teilweise ähnliche, aber teilweise auch unterschiedliche Aufgaben. Während die WEG-Verwaltung die Interessen der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft und möglichst aller Eigentümer wahrnimmt, ist die Sondereigentumsverwaltung nur gegenüber dem Wohnungseigentümer verpflichtet, dessen Eigentumswohnung sie verwaltet. Für die WEG-Verwaltung hat das zur Folge, dass insbesondere Versammlungen für Eigentümer durchzuführen sind, wofür die Beschlussfassung vorzubereiten und über gefasste Beschlüsse eine Sammlung zu führen ist. Bei offenen Forderungen ist es für den Mieter nicht relevant, ob eine WEG-Verwaltung oder eine Sondereigentumsverwaltung besteht.